Главная
Как не стать жертвой обманщиков и проверить чистоту сделки, рассказывает юрист группы «Недкадастр» Страхова Наталья.
«Бывают лёгкие последствия неудачных сделок, которые решаются с помощью кадастровых работ — повторное межевание, топографическая съёмка и т. д. Но стоит ли рисковать, чтобы затем дополнительно приводить сведения об объекте в порядок и тратить дополнительные средства? Конечно, выбор за вами, но рекомендую проверять участок перед покупкой.» — подчеркнула Наталья.
Первые предвестники обмана
Первое, что может говорить о недобросовестности продавца — отсутствие межевого плана и неустановленные границы земельного участка. Или ещё хуже — неправильно указанные адреса. В результате вы приобретаете объект, координаты которого не сможете потом найти на кадастровой карте или адрес не соответствует действительности. Здесь описан случай из практики https://gkai.ru/news/v-ispravlenii-kadastrovoj-oshibki-mojet-byt-otkazano.html. И дальнейшее развитие ситуации зависит исключительно от решения суда. Издержки — потеря времени и денежных средств на доказательство того, что участок существует и он твой на законных основаниях.
Обмануть продавец может и при осмотре участка. Выглядит это обычно просто — выезжаете на место, осматриваете объект, но забора как такового нет. Неясно, где начало, а где конец конкретного земельного участка. Но продавец уверяет, что всё в порядке. В этом случае запрашивайте вынос точек в натуру и межевой план. Так обезопасите себя от приобретения земли с кадастровыми ошибками, которые нужно в дальнейшем исправить за свой счёт.
Более сложные схемы обмана — замалчивание проблемы. Сложно сразу заметить, что по участку проведены инженерные коммуникации, которые в дальнейшем станут причиной невозможности строительства. На этом этапе наблюдаются весомые потери.
Продавцы умалчивают и о наличии охранных зон рядом с участком, что тоже затрудняет процедуру узаконивания садовых домов, если строения возведены не по нормам.
Для опровержения ограничений запросите градостроительный план (ГПЗУ). И если, собственник согласен предоставить этот документ и готов, чтобы вы ознакомились со всеми сведениями об участке, можно уже на 90% быть уверенными в законности сделки.
Что может проверить только юрист?
При сопровождении сделки имеют весомое значение два факта: чистота истории перехода права и дееспособность собственников недвижимости. Конечно, есть и другие вопросы, на которые стоит обратить внимание, но эти основные. Факт такой проверки может стать в дальнейшем основополагающим в доказательстве добросовестности покупателя. Вернуть средства за несостоявшуюся сделку в этом случае легко.
При проверке юристы изучают историю перехода права из расширенной выписке из ЕГРН, а также анализируя архивные документы и землеустроительные, наследственные дела.
А ещё в закрытых базах судебных практик юристы могут найти интересную информацию. Например, привлечение к ответственности собственника земельного участка из-за долгов юридического лица, которое было зарегистрировано на его имя. Такие сделки в итоге признаются недействительными и покупатель потеряет и недвижимость, и денежные средства, которые заплатил за неё.
Дополнительные способы проверки
Самый простой, очевидный, но редко используемый способ — спросить у соседей. Да они могут приврать, но общая картина у покупателя сложится. И выяснится, нет ли споров из-за границ участка с соседями.
После такого мини-опроса можно поговорить и с председателем СНТ, если земельный участок расположен в границах садового товарищества. Он расскажет о добросовестности собственников и возможно не только хорошее. Например, нередко продавцы участков являются злостными неплательщиками членских взносов и продажей объекта хотят списать с себя обязанность по выплате долгов. Нового же собственника, если он сразу вступит в СНТ и не оформит договор как садовод-индивидуал, обяжут вернуть долг за все предыдущие года. Поэтому будьте осторожны и заручитесь помощью грамотного юриста при приобретении недвижимости, даже если это участок в 2 сотки.
Пройдя этапы проверки, покупатели приобретут тот объект, который подходит под их цели, а продавец получит заветную сумму.
Если вы сомневаетесь, приобретать ли участок или уже стали жертвой недобросовестного продавца, пишите на почту юристам info@gkai.ru. Консультация бесплатна.